สิทธิเก็บกินอสังหาริมทรัพย์
“สิทธิเก็บกิน” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อยู่ เพียงแต่ยอมให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเข้ามามีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน ตลอดจนมีอำนาจจัดการทรัพย์สินนั้นได้
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น มีทั้งข้อดีและข้อเสียดังนี้
ข้อดี คือ ไม่ต้องเสียค่าตอบแทน สามารถจดทะเบียนสิทธิให้สิทธิเก็บกินตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิได้ รวมทั้งผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถเอาทรัพย์ให้ผู้อื่นเช่าและเก็บค่าเช่าได้ ส่วนข้อเสียคือ ผู้ทรงสิทธิไม่ได้กรรมสิทธิ์, ถ้าผู้ทรงสิทธิตาย สิทธิเก็บกินระงับ โอนทางมรดกไม่ได้ อีกทั้งเจ้าของทรัพย์อาจจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่บุคคล 2 คนในเวลาเดียวกันก็ได้ เนื่องจากไม่มีกฎหมายห้ามไว้อย่างชัดแจ้ง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ซึ่งอาจกล่าวได้ว่าระยะเวลาที่ยาวนานกว่าสำหรับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น เป็นสิ่งสำคัญสำหรับคนต่างด้าวที่ต้องการอาศัยอยู่ในประเทศไทยมากกว่า 30 ปี เมื่อเทียบกับการจดทะเบียนเช่าซึ่งสามารถกำหนดระยะเวลาได้สูงสุดเพียง 30 ปีเท่านั้น
ในกรณีที่บุคคลต่างด้าวเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินนั้น สามารถอธิบายดังนี้
โดยปกติ กฎหมายห้ามบุคคลต่างด้าวเป็นเจ้าของที่ดิน แต่เนื่องจากการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น เจ้าของไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ทรงสิทธิด้วย ถึงแม้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะเป็นบุคคลต่างด้าว ผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่บุคคลต่างด้าวเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่กรมที่ดินว่าจะอนุญาตให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินหรือไม่ โดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจพิจารณาจากการสอบสวนคู่กรณีประกอบกับเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้อง เพราะอาจมีกรณีที่ควรเชื่อว่าจะมีการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว หรือเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ทั้งนี้ตามบทบัญญัติมาตรา 74แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
ส่วนในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวงประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 วรรคสามนั้น ซึ่งอาจเห็นได้ว่า บทบัญญัติดังกล่าวเป็นบทบัญญัติที่กำหนดให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้กับคนไทยเป็นผู้ทรงสิทธิเท่านั้น จะจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้กับคนต่างด้าวไม่ได้เนื่องจากธุรกิจดังกล่าวต้องห้ามไม่ให้คนต่างด้าวทำ ทั้งนี้ตามบัญชีท้าย แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
การที่คนต่างด้าวไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจตามพระราชบัญญัติดังกล่าวข้างต้น โดยคงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น ซึ่งสิทธิครอบครองย่อมรวมถึงสิทธิในการอาศัยอยู่ในทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม หากคนต่างด้าวต้องการใช้สิทธิเก็บกินเพียงเพื่อมีสิทธิครอบครองหรืออาศัยอยู่ในทรัพย์สินเท่านั้น และไม่ได้ใช้เพื่อประกอบกิจกรรมทางการค้าที่กำหนดไว้ตามกฎหมายไทย ซึ่งเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจจะพิจารณาและตัดสินโดยเชื่อว่าเป็นการใช้สิทธิเก็บกินเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย และแนะนำให้คนต่างด้าวจดทะเบียนสิทธิอาศัยแทนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการสอบสวนคู่กรณีและเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้อง
ประโยชน์ของสิทธิเก็บกิน
มีข้อดีหลายข้อเกี่ยวกับการได้สิทธิเก็บกิน อย่างที่ทราบดีว่าชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้นอกจากว่า เป็นการได้มาโดยทางมรดก (เพื่อการอยู่อาศัยไม่เกินกว่าหนึ่งไร่) และเมื่อมีการลงทุนอย่างต่ำ 40 ล้านบาทในราชอาณาจักร ด้วยสิทธิเก็บกินนี้ชาวต่างชาติสามารถได้ใช้ประโยชน์ในสิทธิบนทรัพย์สินอย่างเต็มที่เป็นระยะเวลานาน
ข้อเสียของสิทธิเก็บกิน
เมื่อคุณได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน คุณไม่สามารถโอนหรือขายที่ดินหรือแม้แต่โดยทางมรดก คุณไม่สามารถสร้างหรือทำการเปลี่ยนแปลงหลักๆในที่ดินได้ สิทธิเก็บกินนี้ค่อนข้างจำกัดถ้าเปรียบเทียบกับสัญญาเช่าในประเทศไทย
สัญญาเช่ามีกำหนดไม่เกินสามสิบปีและหลังจากนั้นถ้าเจ้าของและผู้เช่าต้องการต่อสัญญา ก็จะต้องเข้าทำสัญญากันใหม่และเตรียมสัญญากันอีกต่อไป 30 ปี อย่างไรก็ตามไม่มีการรับประกันว่าหลังจากสามสิบปีแล้วเจ้าของทรัพย์สินจะมีชีวิตอยู่หรือไม่ ดังนั้นสิทธิเก็บกินจึงมีประโยชน์และค่อนข้างเป็นที่นิยมในหมู่ชาวต่างชาติ
ถ้าคุณต้องการรู้เกี่ยวกับข้อกฎหมายในสิทธิเก็บกิน คุณสามารถติดต่อบริษัทกฎหมายและปรึกษากับทนายความได้