ตรวจทานผู้ขายหรือเจ้าของที่ดิน

ตรวจทานผู้ขายหรือเจ้าของที่ดิน

ความสำคัญของการตรวจทาน

ก่อนทำการลงนามซื้อ ควรตรวจสอบข้อมูล เจ้าของกรรมสิทธ์และผู้ขายที่แท้จริงก่อน เพื่อเลี่ยงการความผิดพลาดในการตัดสินใจอันใหญ่หลวง

ตามคำล่ำลือหรือข่าวสารเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจไม่จริงแท้แน่นอนหรือเจ้าของกรรมสิทธ์นั้นเป็นเจ้าของจริงหรือไม่ จึงควรทำการตรวจทานเพื่อให้แน่ใจว่าสิ่งที่คุณกำลังจะลงทุนนั้นเหมาะสมแค่ไหนกับคำล่ำลือหรือเป็นเจ้าของจริงๆหรือไม่

การทราบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ผู้ขอตรวจสอบสามามารถยื่นคำขอตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ โดยผู้ขอตรวจสอบจะต้องมีรายละเอียดในส่วนของเลขที่โฉนด เลขที่ดินหน้าสำรวจ ระวาง ที่ตั้งของที่ดินแปลงที่จะขอตรวจสอบว่าตั้งอยู่ที่ตำบล อำเภอ จังหวัดอะไร หรือรายละเอียดของ น.ส.3 อาคารชุดที่ต้องการจะทราบชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์นั้น

ส่วนกรณีต้องการตรวจสอบภาระผูกพันต่าง ๆ ต้องนำหลักฐานบัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน พร้อมทัั้งหลักฐานทางทะเบียน เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดินหน้าสำรวจ และที่ตั้งของที่ดินแปลงที่จะตรวจสอบ ไปยื่นคำขอตรวจสอบเอกสาร ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

ทั้งนี้จะสามารถตรวจสอบได้เฉพาะกรณีมีสัญญาเช่าเกิน3 ปีขึ้นไปที่ต้องมีการจดทะเบียนเช่าที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งจะต้องมีรายการจดทะเบียนเช่าดังกล่าวปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่ดินแปลงนั้นด้วย

 

วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดิน จริงหรือปลอมรู้ได้อย่างไร ?

โฉนดที่ดินมีหลายแบบหลายรุ่นแต่ในปัจจุบันจะมีขนาด24×36ซม. กระดาษมีลักษณะเส้นใยพิเศษสีเหลืองผลิตจากต่างประเทศป้องกันการปลอมแปลง มีลายน้ำเป็นรูปครุฑถ้าส่องดู โฉนดที่ดินที่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินคือโฉนด นส.4จ วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินมีดังนี้

1.วิธีตรวจสอบระวางหรือแผนที่บนโฉนด

ระวางจะแสดงตำแหน่งพื้นที่ดิน และขนาดแปลงของที่ดินที่ดิน จะมี “หมายเลขระวางแผนที่” ตามสถานที่ตั้งของโฉนด ซึ่งเวลาตรวจสอบที่ดินต้องดูคู่กับ “หมายเลขที่ดิน” คือหมายเลขที่ดินที่กำกับบนแนวเขตแปลงที่ดินทุกแปลงภายในแปลงย่อย

2.วิธีตรวจสอบรายการจดทะเบียนโฉนดที่ดิน

มีประเภทการจดทะเบียน มีหลายประเภทแตกต่างกันไป เช่น ประเภทบุริมะสิทธิ ประเภทภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสิทธิเหนือพื้นดิน ประเภทสิทธิเก็บกิน ประเภทภาระจำยอม ประเภทโอนมรดก ประเภทปลอดจำนอง หากมีรายการจดทะเบียนจะส่งผลต่อที่ดินด้วย

3.วิธีตรวจสอบการเขียนของเจ้าหน้าที่

ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่จะเซ็นด้วยหมึกสีดำ มีปั๊มตรายางชื่อคนเซ็นกำกับไว้ พร้อมกับลงวันที่ หากมีการขีดฆ่าแก้ข้อความให้ใช้หมึกแดงขีดฆ่าให้เห็นข้อความเดิม แล้วเขียนเติมข้อความใหม่เข้าไปแล้วเซ็นชื่อพร้อมประทับตรากำกับ ลงวันที่กำกับเพื่อป้องกันการปลอมแปลงเอกสารโฉนดที่ดิน

4.วิธีตรวจสอบเลขที่ดิน

เลขที่ดินจะเขียนอยู่ด้านบนทางด้านซ้ายมือของเอกสารโฉนดที่ดิน คือหมายเลขประจำตัวที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในระวางแผนที่ และจะแสดงบนแผนที่ในโฉนดที่ดินด้วย

5.วิธีตรวจสอบหมายเลขโฉนดที่ดิน

หมายเลขโฉนดจะบอกว่าใช้แบบพิมพ์หมายเลขอะไร ซึ่งจะอยู่ด้านบนทางขวามือของโฉนดที่ดิน ส่วนหมายเลขแบบพิมพ์โฉนดจะมีหมายเลขประจำตัวแบบพิมพ์ ซึ่งจะอยู่ด้านล่างสุดของโฉนด เพื่อใช้ควบคุมแบบพิมพ์ทั้งหมดว่าพิมพ์จำนวนเท่าไหร่ ที่จังหวดไหนเท่าไหร่ มีรหัสลับป้องกันการปลอมแปลงโฉนดด้วย

6.วิธีตรวจสอบเลขหน้าสำรวจ

เลขหน้าสำรวจ คือหมายเลขแฟ้ม จะอยู่ถัดจากเลขที่ดิน ที่เก็บเรื่องราวของที่ดินแต่ละแปลงเก็บเป็บเอกสารต่างๆที่สำคัญเกี่ยวกับที่ดินตามท้องที่นั้นๆ

7.วิธีตรวจสอบมาตราส่วนแผนที่ ในโฉนด

มาตราส่วนขนาดที่แสดงในแผ่นระวางแผนที่ กับขนาดที่แสดงในตัวโฉนดอาจแตกต่างกันเพราะระวางจะเล็กกว่าเพราะมีแปลงย่อยจำนวนมาก แต่ในโฉนดจะใช้มาตราส่วนใหญ่กว่าเพราะมีเพียงแปลงเดียว มาตราส่วนที่แสดงในโฉนดต้องดูให้ถูกต้องว่าใช้มาตราส่วนใดในการวัดขนาดที่ดิน วิธีตรวจสอบรูปแผนที่ในโฉนดจะมีอยู่สามสี

เส้นแบบสีดำ เป็นเส้นแสดงแนวเขตแปลงที่ดินแบบปกติ

เส้นแบ่งสีเขียวเป็นเส้นแสดงแนวแบ่งที่ดินที่มีการมีการแบ่งแยกเพิ่มเติม ในแผนที่โฉนดแปลงเดิม

เส้นแบ่งสีแดงจะแสดงเขตเป็นส่วนแปลงคงเหลือ

8.วิธีตรวจสอบตราประจำตำแหน่งของเจ้าพนักงานที่ดิน

จะมีตราอยู่สองตำแหน่งตำแหน่งแรกจะเป็นตราประทับตรงลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือสาขาด้านหน้าโฉนดที่ดิน เพื่อเซ็นออกโฉนดที่ดิน ส่วนตราประทับที่สองเป็นตราประทับลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดินในการเซ็นจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรม

ดังนั้นจะต้องอ่านตรวจดูทุกรายการให้รอบคอบหากไม่เข้าใจให้ถามเจ้าหน้าที่ ก่อนซื้อที่ดินต้องมีการตรวจสอบโฉนดให้รอบคอบด้วยว่าเป็นของจริงหรือไม่ ก่อนกำการซื้อขาย หรือรับจำนอง ขายฝากเพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อของพวกมิจฉาชีพปลอมแปลงเอกสารสิทธ์ที่ดินมาหลอกขายเรา